买房卖房时，谁的意见更重要？
如何选购独立屋？
2-5-10年新屋保险知多少？（1）
2-5-10年新屋保险知多少？（2）
作为买方，怎样才能最大程度地保护自己的利益？
家居装饰在房屋销售中的作用
选购独立屋时，坐北朝南和坐南朝北，孰优孰劣？
房地产市场中，何为更好的投资品种？
房地产价格的地段差距有多大？
"房贷利率"对房地产市场的推动作用
"学区条件"对房地产市场的推动作用
"投石效应"对房地产市场的推动作用
"政府估价"对房地产市场的推动作用
浅论房地产买卖中的公平原则
买房卖房时，谁的意见更重要？
老张在带着客户去买房，或者代表卖方在市场上卖房时，经常听到客户们讲，他的某个朋友如何如何说，她的另一个朋友说怎样怎样，朋友的意见往往会左右着买方或卖方的判断。
那么，谁的意见更重要呢？老张认为，在房地产市场上，专家的意见最重要。房地产行业里有两种专家，一种是房屋建筑专家，即建商；一种是房屋买卖专家，即经纪人。如果您想建一座新房，建商的意见最为重要，因为建房是他们的专业；而您要想买房卖房，则您的房地产经纪人的意见就至关重要了。原因如下：
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所有的房地产经纪人都是持有法定执照的，都是经过房地产买卖专业培训过的，即便是在开始从业后也必须经常到房地产协会上培训课，其专业知识基本上都是过硬的。即便有些经纪人稍显不足，但是请大家别忘了，每一位经纪人的背后都有其所属的房地产经纪公司在做强大的技术和背景支持。从此意义上来说，为您服务的不仅仅是一位专业经纪人，更有一个强大的团体在背后支撑。您的哪一位朋友能做到这一点呢？
- 大多数的经纪人都有着丰富的市场经验，找房、看房、选房是他（她）们每天的工作内容。平均来说，业务繁忙的经纪人每天看房的数量应该不少于3套。退一步来说，即便您的经纪人平均一天只看一套房屋，一年下来也有300多套了，那么3年以后呢？5年10年以后呢？想想看经纪人看过多少套房产？用成千上万来形容毫不为过。那么请诸位想一想，您的哪一位朋友有如此丰富的市场经验呢？
- 房地产市场的交易看似平常、简单，实际上，纷繁复杂的各类房产是千差万别的，土地的使用和限定条件在各个市区也有很大的差别，房地产合同及其相关的文件也很复杂，合同条款里也往往暗藏杀机，房产证上面的各类登记注册的地下管网、路权、特权、合约等等更会让人云里雾里。房地产经纪人会给您全面的解释和中肯的意见。您的哪一位朋友能有如此的能力呢？
- 每一位房地产经纪人都有保险公司做后盾，每一位经纪人的保险金额都绝不会少于200万加元，有些经纪人的保险金额更高达400万加元。也就是说，万一经纪人的意见有所偏差，万一经纪人的操作有所疏漏，给客户造成了损失，高达200至400万加元的索赔额应该足以抵挡任何房地产交易中的损失或风险。就此方面来说，您哪一位朋友的意见造成的损失能得到补偿呢？
- 绝大多数的房地产经纪人都会为客户提供一定量的售后服务，在房产交易过程中很有可能出现一些问题，房屋入住后也有可能面临新屋保养、维修、与建商的沟通、保修项目、子女入学、转学、房屋各类通讯设施的设定、管理公司的文件和新屋主注册、等等。您的哪一位朋友能够解决这么多问题呢？
综上所述，房地产经纪人有着过硬的专业技能、丰富的市场经验、娴熟的文字能力、超高的保险金额、完整的售后服务。我们可以看出，买房卖房时，您所信赖的经纪人的意见最为重要，就如同在法庭上您律师的意见比所有朋友的意见都更加重要，或者在报税和申报海外资产时会计师的意见至关重要一样。
一家之言，仅供参考，欢迎赐教，致电老张。604-726-4666
如何选购独立屋？
很多客户朋友在买独立屋过程中都有很多问题令其困惑，在看了许多套房子之后仍然拿不定主意，白白浪费了许多时间和精力，甚至错失良机。怎样选购便成为独立屋买家的首要问题。
笔者认为，去看房买房之前，您应该和您的房地产经纪人一起先做一做功课。首先您应该确定的是目标区域。大家知道，大温地区是由温哥华、本拿比、列治文、西温哥华、北温哥华、新西敏、穆迪港、高贵林、高贵林港、枫树岭等十个独立的城市构成。另有菲沙河谷的三角洲、白石镇、素里等三个相邻的城市可供选择。不同的城市地域不同，各有特点，房价自然也有很大的不同。买房的目标区域应以这些城市作为基础，首先确定下来。如果您对以上各城市的特点缺乏了解，最好先向您的房地产经纪人进行一番咨询，向他（她）多了解一些情况。
其次您需要确定的是预算范围。您应该做一次仔细的核算和计划，明确您要购买的独立屋，最高的成交价应该是多少，也就是您购买房屋的预算额最高的上限是多少。一旦确定了预算额的上限，您和您的经纪人就应该严格执行此预算标准，不得超越，高于预算额上限的房产坚决不看。要知道，加拿大的房地产市场有着非常规范的定价标准，又有着规范化的"政府估价"作为指导方针，绝大多数的独立屋价格是货真价实的，也就是我们常说的"一分钱一分货"。如果您的预算上限为$150万，而您看房的时候不知不觉地已经看到了$200万的房产，最后您又只能执行$150万的标准，回过头来再去看$150万以下的房产时，您会难以接受的，这种心理落差很难克服。
第三您需要确定的是房产要素。每一位买家对自己将要购买的独立屋都有一系列的憧憬和要求，但是您要知道，房屋没有好坏之分，只是每一幢独立屋都是不同的，各有特点，您要寻找的应该是最适合您的房产。如何很好地把握房产要素平衡则至关重要。老张给您的建议是：将您认为独立屋重要的条件要求一一列举出来，比如：房屋价格、房屋朝向、街区条件、学区条件、景观条件、房屋房龄、建筑面积、占地大小、花园状态、购物条件、交通条件、出租单元、装修风格、内部格局、改造空间、装修费用、地势地形等等，并根据您自己的要求，按照此类要素的重要性依次排列，第一项满分为100分，第二项满分为90分，第三项满分为80分，以此类推。看房时依照您所确定的要素顺序分别打分，总分最高者性价比最高，即为最适合您的独立屋。
此种独立屋的选购方法是老张十年房地产从业的经验之谈，略显教条，但十分实用，希望对您有所帮助。
一家之言，仅供参考，欢迎赐教，致电老张。604-726-4666
雪雁，老张摄影，2010年
2-5-10年新屋保险知多少？（1）
很多人都知道，我们BC省实行的新屋保险制度，也就是人们常说的2-5-10年新屋保险单（以下简称新屋保险）。大家对此的理解可能仅限于：2年内包房屋所有的工料和维修项目；5年内包房屋漏水维修；10年内包房屋主体结构的维修。
实际情况远非如此简单。关于此项保险，有许多具体的管理细节、限定条件、以及实施办法，老张在此向大家介绍一下：
从1999年7月1日开始，2-5-10年新屋保险制度在BC省范围内开始强制执行，也就是说，任何房屋建筑商或发展商在构建新屋时，必须购买此类保险项目。2-5-10年新屋保险制度由BC省政府能源矿产部下辖的BC建设厅（BC Housing）管理，由建设厅下属的屋主保护办公室（Homeowner Protection Office）具体监管和执行。
新屋保险制度要求所有的建筑商，在得到市政府签发的各个建筑项目的"建筑许可证"之后，立即登记购买。新屋保险单将由保险公司于建筑商建好新屋并得到市政府的"入住许可证"后签发。保单的名头是房屋本身，与建筑商无关。
客户朋友们在购买新屋并入住后，可能会碰到一些房屋建筑质量方面的问题，一般情况下，您可以找建筑商维修解决。这种解决办法实际上是与新屋保险单的内容相矛盾的，因为保单是由保险公司签发的，理论上应该由保险公司付费或者负责维修和解决问题，但是在实际操作中，绝大多数的问题都是由建筑商自己维修解决的，因为，问题发生后，如果建筑商自己不解决问题，他因此付出的代价将是高昂的，甚至是惨重的。
具体来说，假如在质量问题发生后，屋主找到建筑商，建筑商拒绝维修，屋主可凭保单找到保险公司，在保险公司与建筑商沟通无果的情况下，保险公司将派评估人员到现场估价，再由保险公司雇佣维修承包商解决问题，由此产生的一切费用，包括文件费、管理费、评估费、维修费等等，保险公司将签发账单，令建筑商支付，而此时的费用可能已经高达建筑商自己的维修费用的几倍之多了。
那么，如果建筑商仍然拒付保险公司的账单怎么办？新屋保险的监管单位（屋主保护办公室）将注销建筑商的保险登记号码，BC省建筑商协会也会因此吊销该建筑商的营业执照。
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2-5-10年新屋保险知多少？（2）
为加强对新建房屋买方利益的保护，"屋主保护法令"规定，第三方新屋保险于1999年7月1日开始强制实行。因此，自那时起，所有申请建筑许可证的新建项目均由"屋主保护办公室"登记备案，建商必须购买此项保险。另外，新屋保险也只能从BC省"金融机构委员会"认证的各保险公司购买。
其实，2-5-10年新屋保险是"屋主保护法令"对强制性新屋保险的最低要求。简单地说，就是2年之内包所有维修项目的工料费用，5年之内包建筑物的外表层维修，10年之内包主体结构的维修。其中2年之内的工料保险又有一份具体的说明：
1. 12个月之内独立屋、连体屋和公寓的所有维修的工料费用；
2. 15个月之内连体屋和公寓的公共区间范围内所有维修的工料费用；
3. 24个月之内各类新建房屋内所有的，与供给和循环系统有关的所有维修项目的工料费用（包括电路系统、上下水系统、供热管网系统、中央空调系统，等等）。
由此可见，新屋保险中的2年保险项目并非人们所说的"2年内包所有维修项目的工料费用"那么简单。
新屋保险单对维修项目所包的费用有明确的规定：每栋独立屋的上限为$200,000；每个连体屋和公寓单元的上限为$100,000。
另外需要向大家介绍的是，新屋保险的有效起始日期：
独立屋：新屋主交房日开始，或者新屋入住许可证的签发日开始，以先发生的日期为准。例如：交房日是10月5日，入住许可证的日期是9月5日，则新屋保险的有效起始日为9月5日。
连体屋和公寓：以第一户的交房日开始，或者第一户的产权交割日开始。这两个日期差别不大，一般在1至3日之间。但是对于大多数连体屋和公寓的新屋主来说，此规定都会有一定的影响。例如：一幢公寓楼完工开始交屋，第一户入住的时间为年初的1月1日，最后一户入住的时间为年末的12月31日，则新屋保险对于最后入住的那一户来说，已经过去快一年了。
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雪雁，老张摄影，2010年
作为买方，怎样才能最大程度地保护自己的利益？
我们经常可以听到，有些客户朋友抱怨买房过程中，或者入住新屋之后，发现很多难以解决的问题。那么，作为买方，怎样才能最大程度地保护自己的利益呢？
老张在此提醒您，最好的办法是：挑选一位专业水平、敬业精神和从业经验均值得您信任的房地产经纪人，并与其签署"买方独家代理协议"（Exclusive Buyer's Agency Contract）。原因如下：
1. 买方代理协议是BC省房地产协会制定的，是经纪人对买方的服务标准，也是经纪人对买方的服务承诺。此协议明确规定了经纪人与买方之间各自的责任、权利和义务，正如卖方将自己的房产推向市场时要签署一份上市协议一样。有了这份协议，买方和经纪人之间就建立了一种服务与被服务的契约关系，经纪人就是您自己的代理人而不是中间人。
2. 协议的期限一般为半年到一年，由于买方的经纪人已经得到了买方的充分信任，同时，由于协议的存在，在规定的时限内，经纪人也必须不折不扣地执行合约，拿出更多的时间和精力帮您选房、看房、评估、谈判、调阅历史资料、完成房产交易等等。要知道，经纪人百分之百地发挥业务能力来自于此协议以及您对他百分之百的信任。
3. 由于此项协议的存在，买方在合同的有效期内不得委托另外的经纪人，因此，您的经纪人在工作中便比较从容，便能够做到精挑细选、多方比较，从而能够最大限度地保证服务质量，而不是担心丢掉客户、急于求成，"屋"美价廉就容易做到了。
4. 房地产买卖对于大多数客户来说有一定的私密性，此协议对客户个人信息的保护作了特殊的规定，以保证您的隐私不外泄，更加安全周密地完成安居大业。
5. 房地产买卖不仅仅是一个工作流程，还有一系列相关的配套业务，售后服务就是其中最为关键的一项。房屋交易完成后，买家往往会碰到一些问题难以解决，例如文件和重要信件的解读、与管理公司的沟通与登记、房屋的装修或维修、子女的就学和转学、煤气电力电视账户的开通等等。有了这份协议，您会得到经纪人更好的帮助而顺利解决问题。
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家居装饰在房屋销售中的作用
很多客户朋友和老张去买房时发现，有很多房屋的内部摆设和装饰非常有品位，很吸引人，令人过目难忘，印象深刻。此类房屋中的一半左右是现时屋主的勤勉和品位使然，但还有一半左右的漂亮房屋是专业家居装饰公司的杰作。
家居装饰在北美地区甚为流行，典雅的家具组合、和谐的色彩搭配、欧式的墙饰摆设、温馨的卧室格调令人赏心悦目，驻足流连。对于很多房屋的卖家来说，房屋上市时如何能让您的爱屋卓尔不群呢？老张认为，您应该适当考虑将家居装饰纳入促销的重要手段之一。
据统计，在所有经过专业家居装饰的上市房产中，一个月之内卖出的高达93%；另一方面，精心装饰的房屋售价平均高于非装饰房屋售价的7%。道理很简单，在当今世界的眼球经济中，谁赢得了回头率和驻足率，谁的卖价就会更高，正如精心打扮的姑娘更容易找到如意郎君一样。
此类促销手段如此有效，原因何在？第一，房屋经过精心装饰后，给人耳目一新的感觉，买家会认为房屋保养得非常好，房屋的主人非常有品位；第二，精心装饰的房屋会给买方一个更舒适的家居环境的想象，或者说，房屋的装饰会很容易赢得买方对这个"新家"的心理认可，从而以更快的速度和更好的价格成交；第三，精心装饰的房屋对买方所雇佣的验屋师和银行的房产估价师的工作均有正面的影响，对房屋的顺利成交大有益处。
一般来说，以三个月为限，公寓和城市屋的家居装饰费用为物业总值的2%左右，200万以下独立屋的装饰费用约为物业总值的1.5%左右，200万以上独立屋的装饰费用约为物业总值的1.0-1.5%。相对于7%的高额回报，此等家居装饰的费用还是很值得投资的。
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选购独立屋时，坐北朝南和坐南朝北，孰优孰劣？
在加拿大的房地产交易中，坐北朝南的独立屋很受以中国人为主的亚洲客户的青睐，此为中国的东方传统文化观念使然。
首先，坐北朝南是中国的风水理论中的第一大要点，南为阳，北为阴，采天地之灵气，集日月之精华，只有坐北朝南才符合此根本原则。其次，这也是有其科学道理的。因中国位于北半球，绝大部分处在北温带，在这一广大地区，太阳多从东偏南升起，从西边落下。冬季，太阳高度角较小，住宅的门、窗朝南，可使更多斜射的太阳光线进入室内，从而可提高室内温度，以达到充分利用太阳能之目的。而在夏季，太阳高度角增大，太阳从门、窗射入的光线相对就少，从而能保持室内有一定的凉意。"坐北朝南"的住宅，能降低室内冬、夏季的温差，对人们的生活起居有利。第三，大温地区的总体地势是坐北朝南的，北面的地势略高，正向朝南的独立屋符合地势的趋向，能充分发挥地理优势，客厅、餐厅和书房的阳光条件好，房屋正面的花草也因此更加繁茂。
但是，加拿大的西人却更加崇尚坐南朝北的独立屋，很多西人房地产经纪还拿独立屋的北向和后花园的南向作为房屋的卖点向人们推销，他们认为，坐南朝北的房屋更加符合人们的生活需求。
首先，西方人的风水观念为"采阳补阴"，他们利用天窗，让阳光透过玻璃直射进来，照明取暖兼而有之。西方人还利用天井的作用，留住"阳气"，使得阳光的照明和热量发挥最大的效能，因此，坐南朝北的房屋更加符合此条件。其次，西人房屋的建筑理念是以有利于家庭生活为根本的，正面朝北的房屋能够做到家庭厅、厨房、主卧房和后花园全部朝南，朝向"阳气"一方，而使得家居生活的主要空间受益。第三，现代人们的生活空间已经不再过度依赖太阳能来调节室内的温度。暖气系统和空调设备可取而代之，以达到房屋内部恒温的目的，北向房屋的客厅、餐厅和书房的温度不受影响。
需要提醒大家注意的是，大温地区，乃至全加拿大的独立屋都是以西人的建筑理念为依据的，外部空间朝前，生活空间朝后。南北两个不同朝向的房屋就造成了截然相反的格局。老张认为，作为独立屋的买家，您对房屋朝向的选择只能从个人的喜好出发，因为南北两种朝向各有所长，二者之中您可选其一，只是"鱼和熊掌不可兼得"。
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房地产市场中，何为更好的投资品种？
近两年来，老张发现，每当一个新的楼盘或者城市屋的项目开始预售的时候，都会有大批的华裔买家前往选购，甚至不惜几天几夜地守在售楼处排队守候，以便捷足先登。这是典型的从众心理造成的盲目性投资。
过去十年来，温哥华地区的房地产市场价量齐升，总体价格涨幅达到了160%左右，造就了温哥华地产的十年辉煌。但是，对于投资者而言，需要明确一个概念，温哥华的房地产是以土地价格为基础的，不同的房型回报率是不同的。过去5之间，独立屋的总体指标价格上升了36%；城市屋和公寓分别为26.6%和20.8%。十几个百分点的差距已经足以说明问题。
我们再来看一看近一年来的数据：过去一年之间，独立屋的总体指标价格上升了11%；城市屋和公寓分别上升了6.5%和3.2%。这就说明，独立屋和城市屋以及公寓之间的增值空间差距已经开始拉大。随着时间的推移，来温哥华地区定居的新移民在逐渐增多，本地的人口也在逐渐地增加，城市屋和公寓的开工量和供应量也会逐年增加。越来越多新楼盘的推出会进一步稀释城市屋，尤其是公寓的投资价值；同时，越来越多的新楼盘也在不断地压缩独立屋所占有的城市面积，越发提升了独立屋的投资价值。
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"房贷利率"对房地产市场的推动作用
温哥华房地产市场在世界政治经济形势动荡的情况下，在美国深陷经济危机无法自拔的背景中，呈一枝独秀、单边上扬的走势，过去几年来大家围绕着温哥华的市场走势一直争论不休。很多客户朋友一直不理解，为什么温哥华房地产市场会长盛不衰？还有一个重要的因素不容忽视，就是"房贷利率"。
最近BMO银行率先推出了一个最优惠的利率：5年定期房贷利率为2.99%！这无疑是对房地产市场的发展有着积极地影响。那么，利率对房地产市场的影响有多大呢？举例来说，以25年分摊期为准，5年定期利率为9.0%时，每十万元房贷的月供款额为$827.98；5年定期利率为6.0%时，每十万元房贷的月供款额为$639.81；5年定期利率为3.0%时，每十万元房贷的月供款额为$473.25。也就是说，同样的买家，同样的收入水平，不同的房贷利率对于买家来说，月供款额大不相同，利率下降会大大提升买家的购买力，反之亦然。
可能有人会问，加拿大的房贷利率好像一直很低，房贷利率有那么大的差距吗？老张查阅了一些历史数据在此介绍给大家：截止2010年底，过去的10年中，5年定期利率的平均值为6.30%，最高曾经达到7.54%；回顾历史我们还可以看到，1981年8月房贷利率曾高达22.75%，1990年7月也曾高达14.75%；即便是我们都十分关心的主利率（Prime Rate）1995年4月份时也曾经是9.75%，2007年7月为6.25%。
美联储和加拿大的中央银行在2011年都曾经宣布过承诺，至2013年中期之前，目前的低利率政策将保持不变，利率也不会调涨。我们可以说，从现在开始，至少2年内，房贷的利率政策是有利于房地产市场的，因为即便2013年的后期利率调涨，调涨的幅度和进程也将是小幅的和缓慢的。
由此可见，低利率对房地产市场积极的推动作用是显而易见的。
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"学区条件"对房地产市场的推动作用
温哥华房地产市场在世界政治经济形势动荡的情况下，在美国深陷经济危机无法自拔的背景中，过去二十多年来呈现一枝独秀、单边上扬的走势。大家围绕着温哥华的市场走向一直争论不休，很多客户朋友一直不理解，为什么温哥华地区房地产市场会长盛不衰？ 有一个重要的因素不容忽视，就是"学区条件"。
对于绝大多数来自世界各地的新移民来说，移民加拿大的目的除了为自己和家庭找到一处优越的生活环境和良好的发展方向之外，孩子们的教育环境起着很重要的作用。在老张接待过的新移民中，大家都把"学区条件"作为购房的首要考虑因素之一。排名靠前的学校，其学区内的房源一直都是房屋买家们的关注对象，学区内的房价自然受其影响，节节攀高。
那么，温哥华地区的学区条件到底有多么好呢？老张为您统计了一下：以中学的学区为例，全省共有274所中学，排名在前30名的中学，温哥华地区就囊括了21所，主要分布在温哥华西区和西温哥华市内。其中公立学校有5所，包括温哥华西区的University Hill中学、Lord Byng中学、Prince Of Wales中学，和位于西温哥华的Rockridge中学、Sentinel中学。
以上5所公立学校的学区内，社区环境和自然环境在全地区当属一流，无论是独立屋，城市屋，还是公寓单元也都价格不菲，在温哥华地区房地产市场的价格系统中处于领涨地位。既然子女的教育是家庭生活的重要组成部分，良好的学区条件也就吸引着更大的资金流向，对当地房地产市场的发展起着积极的推动作用。
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"投石效应"对房地产市场的推动作用
温哥华房地产市场在世界政治经济形势动荡的情况下，在美国深陷经济危机无法自拔的背景中，呈一枝独秀、单边上扬的走势，大家围绕着温哥华的市场走势一直争论不休。很多客户朋友一直不理解，为什么温哥华房地产市场会长盛不衰？ 其实有一个简单的道理，用老张的话总结来说，就是"投石效应"。
老张将温哥华地区的房地产市场比作一个平静的水潭，来自世界各地的外来资金就像投入水潭中的石块一样，石块集中投入的地方便形成了翻腾的热点，也就是我们市场的热点。市场热络的时候，就是投入石块最多最大的时候，热点地区上升的波浪便为最高；市场略微清淡的时候，水波浪就开始向周围扩散调整，就是我们市场的热点扩散、转移和平衡的过程；市场平静的时候，也就是波浪向水潭周围扩散并调整完毕的时候，此时，虽然市场平静了，但由于投入了很多的石块，水潭的水位总体上已经抬升，也就是市场的价格体系已经上升了一个台阶。假以时日，还会有更多的石块投入水潭，更多的外来资金进入市场，而这时，水潭的水位，也就是我们市场的总体价格将在此台阶的基础上进一步上升。
加拿大的温哥华地区，卓越的自然环境、气候条件、社会环境、社区条件、治安环境、学区条件等等，吸引着全世界富裕阶层人口移居至此，带来源源不断的资金投入到房地产市场中，每天入市的资金数以千万计。每一位富裕阶层人士移居到温哥华的第一件事就是买房子安家，这就是真正的"刚性需求"。就如同北京的房地产市场是由全中国富裕人口托起的一样，温哥华的房地产市场是由全世界人托起的。
内，社区环境和自然环境在全地区当属一流，无论是独立屋，城市屋，还是公寓单元也都价格不菲，在温哥华地区房地产市场的价格系统中处于领涨地位。既然子女的教育是家庭生活的重要组成部分，良好的学区条件也就吸引着更大的资金流向，对当地房地产市场的发展起着积极的推动作用。
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房地产价格的地段差距有多大？
过去十年是温哥华地区房地产市场的"黄金十年"，全大温地区各类房价的总体涨幅为160%。但是"地段不同，价位不同"是房地产业的金科玉律。尤其是在近3年之内，地段的增值差距越来越大。老张在此拿出几个相邻城区独立屋的价格数据进行比较，请大家看一看，不同的地段房价差距有多大。
温哥华东区和西区：过去1年的涨幅分别为16.2%和23.4%，差距为7.2%；过去3年的涨幅分别为34.2%和57.0%，差距为22.8%；
北温和西温：过去1年的涨幅分别为4.0% 和19.9%，差距为15.9%；过去3年的涨幅分别为18.7%和48.5%，差距为29.8%；
新西敏和本拿比： 过去1年的涨幅分别为12.2%和11.2%，差距为1.0%；过去3年的涨幅分别为21.2%和30.9%，差距为9.7%；
高贵林港和高贵林：过去1年的涨幅分别为-5.5%和4.8%，差距为10.3%；过去3年的涨幅分别为-1.6%和13.2%，差距为14.8%；
以上数据引自大温地区房地产协会2011年11月初发布的MLS系统的价格指数表。此价格指数是最为科学和最为精确的，它将房屋的占地面积、建筑面积、街区、房龄等等因素作了综合平衡，以指数的形势表现了出来。
以上数据给了我们一个启示：不同地段的增值潜力是大不相同的。对于那些买房自住并兼顾投资增值的朋友们来说，此类指数应作为一个十分重要的参考依据。
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"政府估价"对房地产市场的推动作用
"政府估价"不是政府制订的，而是由一个独立于省政府之外的估价公司"BC Assessment"作出的，每年更新一次。此类估价的目的是为BC省内各市政府征收地税提供准确的价格依据，各市政府将其与各自的征税百分比标准进行混合计算，从而得出每一处房地产当年应缴的地税总额。所以准确地说，应该叫做"地税估价"。
"地税估价"每年一月初发放给各屋主，估价的依据为半年前的市场价格。过去十年来，房地产上市的定价和成交价都以这个估价值作为重要的参照指标。大温地区中心热点地带的房源（例如温哥华西区）上市价格往往可以达到或超过估价值的40%以上。房地产市场热络的时候，您很难找到标价在估价值上方20%以下的独立屋；房地产市场清淡的时候，独立屋的标价也能维持在估价值上方的10%至15%之间。当然，"地税估价"不是房源上市定价的唯一依据，房屋的标价还受很多其他方面因素的影响，诸如朝向、学区、街区环境、装修条件、保养状况等等，此类因素另当别论。
基于这样的市场惯例，每当"地税估价"上涨的时候，市场的总体价格系统就会被推动向上；"地税估价"下跌的时候，市场的价格系统就会受到压制而向下。试想，作为一个卖家，当他的房产估价值为100万的时候，他可能标价120万出售；当他的房产估价值已经上升到120万的时候，他还会标价120万吗？自然是"水涨船高"。这就是"政府估价"对房地产市场的推动作用。
近日来，2012年的估价单已经开始下发，我们可以看出，温哥华中心地区3大城市（温哥华、本拿比、列治文）的独立屋估价值已平均调升了15%至17%，公寓平均调升了5%。老张在此保守地估计，2012年大温地区中心城市（温哥华、本拿比、列治文）的独立屋价格的上升空间应为11-13%；公寓的上升空间应为4%左右。外围城市地区将逐次递减。
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浅论房地产买卖中的公平原则
很多新移民买家在选购房屋时，概念都不是十分明确。老张的体会是，他们或多或少地在追求"物美价廉"，通常的要求是：占地大一点，房屋新一点，装修好一点，学区强一点，价格廉一点，等等。实际上这种想法是美好的，但却违背了房地产买卖中的公平原则。
大家都知道，西方资本主义的社会框架是以良好的法制为基础的，追求的是公开和公平，各行各业都是以成熟的代理制度为运作方式，房地产交易中尤为如此。房屋的各项指标都特别好时，价格也绝非人们想象中的便宜。"物美"和"价廉"本身就是一对矛盾，是在公平的市场环境中追求不公平的交易方式。
例如，我们在市场上往往会碰到刻意以低于市场的公平价格上市的房屋，一时观者如云，极其热闹，而卖家和卖方经纪又将谈判时间推后，造成了多个买家竞买的局面，最后的成交价格会远远高于房屋的标价。这是为什么？老张认为，这是卖家利用了一些买方追求物美价廉的心理，以低价格，也就是表面上倾向于买家的不公平方式上市，以求得房屋售出的公平价格，因为我们看到的最后成交价格就是市场的公平价。
再比如，在正常的市场条件下，我们往往会看到有些房屋上市很长时间没有成交，究其原因，除了它们可能存在的某种缺陷外，更重要的是价格问题。卖家此时在追求高于市场价的成交价格，自然也很难达到目的，最后，或者退出市场，或者价格一降再降，以市场的公平价成交。
加拿大的市场是公平的，相对于每个买家而言，在特定的预算和价格范围内，房屋没有什么最好的、最便宜的，只有最适合您的。最好的办法是，选购房屋时，在找到适合您的房屋后，请您的经纪人对房屋做一个正确的评估，找到它准确的公平价格，并以此为根据进行合同谈判。
一家之言，仅供参考，欢迎赐教，致电老张。604-726-4666
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